观点网 披露中期报告已过月余，上交所于9月末召开沪市产业园区REITs2024年中期集体业绩说明会，由产园REITs基金管理人和运管机构回应市场关切的问题。
产业载体空间是产业经济可持续发展的重要支撑。数据显示，目前产业园区包括国家级开发区省级开发区以及各类产业园区。
截止2024年8月，共计有2543家开发区，其中国家级开发区达693家，省级开发区达1850家。除此之外，还有数量庞大的，由地市级主导或民营经济开发的各类专业化产业园。
说明会上，机构研究员首先介绍了产业园区目前面临的现状，即供需叠加的压力传导至经营端，2023年以来，各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出明显的以价换量趋势。
这也让市场目光聚焦于项目的稳定性，也就是东吴苏园产业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江产业园REIT、建信中关村REIT、中金湖北科投光谷REIT的招商稳商情况。
供需压力
说明会上，行业研究员先从数据等方面介绍了产业园区发展现状。她指出充裕土地供给背景下，短期内产业园仍存在较大增量挑战，同时产业园区开发及运营商向核心城市集中趋势仍在延续。
从工业用地成交区域来看，一线城市工业用地成交占300城总成交面积比重稳步提升，2023年占比达3.73%，较2022年提升百分之0.9个百分点。
从需求侧看，整体宏观经济修复偏缓叠加产业迁移的趋势，部分核心城市供需不平衡，导致供给压力可能持续偏大。她引用高力国际统计的北京上海产业园区需求和供给数据得出，2022年-2023年上半年，新增租赁需求相对疲软，导致虽然新增供给量开始下行，但有效需求相对供给仍然不够充足。
写字楼市场同样承压。据CBRE数据，2024年整体空置率于2023年有小幅上行趋势，由于写字楼和产业园存在一定相互替代性，从未来供应量来看，深圳广州等仍将可能面临超存量50%的新增供给。除北京外，多数城市短期或较难形成完全消化。
她表示，这也导致由供需传导至经营端，2023年以来，各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出明显的以价换量趋势。
具体来看，多数一线城市产业园与写字楼的空置率呈现逐步上升趋势，反映出市场需求有所不足，供过于求的局面正在加剧，特别是一些地区的空置率在2024第二季度已经达到或超过20%，租金价格在多数地区出现下降情况，尽管价格有所下调，但空置率依然高企，表明市场竞争压力依旧存在。
她以北京市商务园区为例，租金价格从2023年第一季度的158.7元平方米每月下降至2024年第二季度153.3月平方米每月，降幅达4.78%。类似的情况也出现在其他几个市场，整体反映出市场竞争激烈。园区方通过降低租金来吸引更多租户的同时，也不得不面临租金收入减少的压力。
底层资产位于北京上述区域的建信中关村REIT为例，产城园区评论获悉，该项目基金经理于说明会上指，受多个存量项目进入市场影响，2024年上半年末，北京市产业园区整体空置率小幅上涨至20.6%，空置水平依旧为处于高位的同时，租金继续下探，预计未来租金仍将处于下行通道，所有子市场均出现不同程度的租金下调，市场以价换量的现象明显。
他表示，在当前的市场环境下，出租率和租金水平无法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。受新增供应影响，预计2024年北京市产业园区空置率将持续向行，租金继续承压。
上述行业研究员认为，虽然新增供应集中入市，对产业园经营造成了一定扰动，但产业载体空间仍然是产业经济可持续发展的重要支撑。自2023年以来，国家部门陆续出台相应支持产业园区发展的利好政策。
她称，当前我国产业园市场整体供给过剩，但结构性机遇仍然明显，核心区域需与产业优势相结合。从需求端看，核心区域特色定位园区的经济引擎作用有望愈加凸显，十四五时期人口资本及产业等禀赋要素预计将进一步向核心大城市集中。举例而言，高端装备智能制造等经济引领型行业增速迅猛，有望使得坐拥上下游产业集群优势的长三角大湾区等区域工业地产近年来进入新一轮的蓬勃发展期。
同时，从供给端看，核心区域工业用地供应管控趋严，土地供给扩张弹性有限。2015年起，上海市开始执行工业用地土地年限弹性出让机制及土地全生命周期管理，严格把控产业用地供给质量。
出租率挑战
若从出租率上看，建信中关村REIT是出租率较低的一个产品。建信中关村REIT的标的资产包含中关村软件园内互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3栋物业，所处园区中关村软件园信息、科研、金融三大产业占比达到66.9%。
截至2024年6月30日，基础设施项目期末时点出租率为78.80%，签约率为86.65%，加权平均剩余租期为2.80年，月度平均合同租金单价为4.97元/㎡/天，租金收缴率102.15%（包含客户提前退租罚没押金的收入）。
数据来源：公告披露
国泰君安东久新经济REIT则保持着高出租率，该项目持有的底层资产为东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，分布于长三角城市群。
期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，平均月末出租率为97.16%，期末出租率为95.73%，租金收缴率99.05%。截至2024年6月末的整体签约率为100%，自2024年7月1日起4个基础设施项目整体出租率为100%。
产城园区评论获悉，国泰君安东久新经济REIT租户43家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域。基金经理于会上回应，截止今年上半年，东久REIT到期的全部租约已经完成续租或者新租的招商工作，后续将通过外部运管机构的资源优势进行主动管理。
国泰君安临港创新产业园REIT同样保持较高出租率，项目持有的底层资产为临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期，资产全部位于上海临港新片区，整体平均出租率为94.49%，其中临港奉贤智造园一期平均出租率为100%，临港奉贤智造园三期平均出租率为91.44%，整体租金收缴率为97.87%。基础设施项目租户结构稳定，经营状况良好，租户20家，租户主要行业集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。
华安张江产业园REIT的出租率有所提升。据悉，华安张江产业园REIT投资的基础设施项目为张江光大园和张润大厦。
截至2024年6月末的整体签约率为88.31%，出租率为81.88%，租金收缴率为99%。其中，张江光大园项目6月末的签约率为86.47%，出租率为78.94%，平均签约合同租金为5.50元/平/天。张润大厦项目6月末的签约率为90.14%，出租率为84.81%，平均签约合同租金为5.61元/平/天。
值得关注的是，今年1月末，华安张江产业园REIT披露张润大厦一家租户退租，面积3904平方米，占张润大厦面积大约约9%，占基金租金收入占比约5.98%。"大家也知道，去年哲库退租之后收入其实有所下降，这个收入占比是基于这个下降后的收入去做计算，如果返还到正常的一个租金收入水平，占比会更小一些。"
据张江产业园REIT基金经理介绍，张江光大园从2023年末到2024年6月签约率有约6%净提升，租金水平相比年初略有下降。"2024年二季度，张江光大园项目有一些租户流失，出租率略有下降，但是我们也是尽快进行了签约和租户的填补，到2024年年6月末签约率是提升到了86.47%，租金水平是5块5，相比年初的话略有下降，但下降幅度和签约租户增量来说，相对来说是比较小的。"
张润大厦出租率的提升相对明显。原因是去年大租户退租致12月末出租率只有63.31%，项目与2024年6月末出租率提升了超过20%，签约率从去年末的84.86%提升到了90%。
对于针对租户退租的应对措施，基金经理回应，目前基础设施基金持有的2个项目平均剩余租约年限分别是800天和914天，都超过了2年。这意味着在未来2年内面临租户到期的压力相对不大。
针对未来可能发生的一些无法预料的租户退租情况，他表示，最主要是能够将租赁面积尽快去化，外部管理机构将持续定期拜访各个渠道，并通过组织踩盘多形式推广等举措，提升项目曝光率啊。以及，会通过控制租户面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整租户面积到期时间等合理的租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生。
另外，东吴苏园产业REIT和中金湖北科投光谷REIT的出租率则保持在较为稳定的状态。
其中东吴苏园产业REIT持有苏州工业园区的两处优质资产：国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目，2季度末整体出租率为84.14%。受经济环境影响及租户退换租影响，出租率出现了小幅下滑，但整体出租率仍维持在较高水平，且两项目有效租金单价保持稳定。
中金湖北科投光谷REIT的基础设施资产为位于湖北省武汉市东湖高新区（中国·光谷）的光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网 项目两处产业园区资，报告期末租金收缴率为96.12%，资产总体出租率为87.84%。
