房贷利率基准4.9%还会降吗，2022年各大银行房贷利率浮动

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进入2022年，房贷松动从一线拓至二线城市。第一财经记者近日了解到，在北上广深等城市房贷出现不同程度宽松之后，部分二三线城市也有明显放松迹象，其中仍以二手房贷款最为明显，但银行间差异较大。

以南京为例，多数大行按揭利率未有变动，有中小银行利率维持在6%以上，也有银行回到“5时代”；苏州则有大行商贷最低可以做到4.9%。

有机构预测，2022年房地产行业在融资约束进一步放松的同时，因城施策也有更多调整值得期待。对于风险更低、收益更高的按揭贷款，在净息差承压背景下，未来只要额度充足，银行放贷意愿会更强。

但值得注意的是，部分中小银行虽然按揭利率有所降低，但在资质评定中会考虑购房者在该行的“综合贡献度”，也有中介人士反映部分银行存在理财“捆绑销售”行为。对此，有业内人士对记者表示，银行此类做法并不新鲜，监管趋严之前也存在，再次出现或与年初“开门红”以及额度增加有关。

二线城市利率也下行，银行间分化明显

开年，第一财经记者就了解到，房地产行业贷款在监管纠偏后继续边际放松，其中，广州首套房、二套房利率最低分别降至5.65%、5.85%左右，深圳部分中小银行也对房贷利率做出调整，北京、上海在放款速度上均有明显加快。有大行北京地区客户经理表示，目前额度充足，存量贷款已经发放完成，但按揭利率仍维持首套5.2%、二套5.7%，二手房放款时间最快在2~3个月左右，已经回到正常的流程时间。

近日，部分二线城市也加快了按揭贷款放松动作，除了放款时间缩短，也有银行做出利率调整。据记者了解，南京多家中小银行近日调低按揭利率，其中江苏银行在新房利率不变情况下，首套二手房贷款利率从6.15%（LPR 150BP）降至5.85%（LPR 120BP），放款周期缩短至1~2个月。徽商银行当地个贷中心工作人员介绍，该行首套房按揭利率对外统一仍为5.85%，但不同支行有调整空间，当前额度充足，一般1~2个月可以放款，该行某支行个贷经理表示，首套二手房利率区间最低可以做到5.25%，但对贷款人资质要求较高，而且这一政策已经维持较长时间。

但同样作为中小银行，农商行仍然“紧张”。江苏本地一家农商行按揭利率水平相对较高且未做调整，其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%，与开发商合作的新房贷款利率分别为5.95%、6.15%。该行当地某支行客户经理表示，之前监管要求下，额度一直较为紧张，当前虽然有所宽松但不明显，只是放款加快。

相比之下，南京当地的全国性大行及股份行更为“淡定”，首套二手房主要维持在6.15%。“跟小银行相比肯定偏紧，我们这边政策上没有调整。”某国有大行个贷负责人表示，因为此前业务沉淀量较大，目前还处于解决存量贷款阶段，不仅利率维持6.15%没有变，新申请个贷还要排队。另有某股份行工作人员表示，当前放款时间明显缩短，但是“宽松程度没有大家预期中那么明显”。

同在江苏省的苏州市内大行则与南京明显不同。多家大行在当地支行工作人员表示，近期按揭利率有所下调，其中建行降至5%，农行则有个贷经理表示，如果购房者资质特别好最低可做到4.9%。青岛地区多家银行工作人员也表示，目前利率没有调整，但“放款特别快，抵押做完差不多一周可以放款。”

部分中小银行“捆绑销售”再现

“根据客户在我行综合贡献度不同，贷款利率不同。”一家区域股份行南京某支行个贷经理表示，该行按揭利率有调整空间但要看客户在该行存款情况，有无存款、存款金额都会影响贷款利率。另有苏州当地中介人士反映，从与其所在机构合作的银行来看，四大行放款时间更为及时，部分中小银行虽然利率降低但有“拖延”现象，还有理财产品等“有条件的捆绑”。

对此，有业内人士表示，“捆绑销售”现象一直存在，但在地产调控加码之后因为额度紧张有所缓解，当前额度稍有充足可能再次出现。“两点比较重要，一个是时点，现在开年有‘开门红’Kpi压力，需要拉存款和中间收入；第二是额度少、需求多，卖方市场更有捆绑的空间。”该人士说。

第一财经记者也从部分购房者处了解到，当前各银行“抢单”现象相比之前更为明显，包括有个贷经理主动添加微信后帮忙介绍中介、介绍详细流程等，相比去年“热情”很多。但不同城市之间分化较为明显，在成都等地，部分大行网点尚未恢复二手房业务，所有房贷业务都交由各分行/支行专门的贷款部负责。

随着需求端回暖和房企融资环境放松，市场对房地产商的预期也更为乐观。此前就有多家机构指出，开发商的主要支撑还是来自经营性资金，按揭支持是关键。根据银保监会最新数据，2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，购房者的合理住房需求得到进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。而按揭的另一面是房企销量，克而瑞数据显示，尽管去年百强房企整体销量出现负增长，但12月已经出现回暖迹象，单月销售操盘金额9940.1亿元，同比降低35.2%，较11月却环比增长32.4%。有北京地区大型中介机构人士对记者表示，二手房成交自10月以来持续明显回升，价格也出现微涨。

长江证券首席经济学家伍戈在最新研报中指出，结合历史经验，若要销售增速纠偏转正，房贷利率或仍有30BP左右的下行空间，而这往往是通过调降贷款市场报价利率（LPR）与加点两种方式共同实现的。他预测，2022年尤其上半年除了房企融资约束的进一步放松，住房预售资金监管、因城施策或都有更多优化与调整值得期待。

对于按揭贷款，瑞银中国金融业研究主管颜湄之日前表示，因为数额小且风险低、利息收入更可观，本身银行对按揭贷款的意愿更强。业内人士称，综合考虑银行业2022年净息差承压背景，银行做按揭业务的动力或更加充足。