01
重庆首套房贷利率又降了！
又双叒叕降了！
就在这两天，我们得到消息，某知名银行释放出首套房按揭贷款利率下调的重磅消息——从12月的5.65%降到5.55%。
本来还怀疑怎么不到一个月又降这么多，结果不查不知道，一查吓一跳——降点的还不止这一家，也不止降了首套，而是：
重庆首套和二套房房贷利率，居然都普遍下调了10个基点！
这对在重庆买首套房的刚需以及有按揭需求的改需购房者来说，是很大的福音了！
（图源网络）
首先这个消息可以再次印证，重庆的房贷利率正频繁下调，且力度非常大。
从去年8、9月巅峰时期到今年1月4日，重庆大部分银行首套房贷利率都下调了30个基点，二套下调了20个基点，这已是房贷利率连续3-4月有下调迹象。
（根据贝壳数据整理，仅作为趋势参考）
1）从首套房来看
去年9月底到12月底这三个月时间，首套房贷利率才降了20个基点；
然而去年12月底后至今不到半个月时间，首套就降了10个基点，可见下调力度明显加大；
从首付比例来看，11月底第二轮下调时，只有极个别银行支持首套房最低首付2成，而如今这个比例已从12月的接近50%提高到55%左右。
这意味着有更多“首付资金不足想通过多贷款来买房”的人，可以享受到更为直接的“省钱”福利！
我做了个算数，假设贷款100万、按揭30年，利率下调10个基点，首付从3成变为2成。就相当于首付少了10万、月供少还约60元！
2）从二套房来看
去年12月二套房房贷利率在5.95%的银行占比约66%，而如今14家银行二套房房贷利率全部都在5.95%以下了，并且有3家银行利率还在5.85%。
虽然利率变化没有首套房大，但松动的迹象也很明显。
其次，新房的放款速度明显变快，基本放款周期在一个月左右，据说最快6天就能放款。
02
信贷环境好转，观望者没必要再等
利率频繁下调
下调力度加大
放款明显变快......
我认为重庆房贷的放松再次印证了央行、银保监会等释放出信贷宽松信号后，全国的信贷环境正明显好转，长期的利率下降已是趋势。
去年12月包括深圳杭州重庆等在内的重点50城的房贷利率，连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内；
去年12月贝壳研究院监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点；
全国60%的城市放款周期都在缩短，西安、上海最快一个多月就能放款，深圳、南京部分银行最快一周就能拿到贷款；
（图源网络）
之前信贷政策的弦的确绷得太紧，开发商借钱难、购房者贷款难的2大难题让市场进入冷冻期。
但自从去年11月以后，“楼市宽松”的信号越来越多。
全面降准释放1.2万亿 房贷利率下调进行时→信贷环境良性循环直接带来的“可以买房”信号已经很强烈：
一线城市新房已经明显止跌、二手房跌幅明显收窄；
重庆去年12月商品房成交面积环比上涨34%（数据来源：铭腾机构）
（图源铭腾机构）
看来，“重点满足首套房，和改善性住房的按揭需求”绝不是一句空话。
信贷环境的持续改善，还会继续直接促进市场成交，购房者特别是刚需真的可以“躁动”起来了。
03
公积金政策松动，改需嗨起来！
当然对于在重庆购置二套房的朋友来说，重庆实行多年的公积金政策终于松动，也是个受各界关注的大好消息。
2021年最后一天，重庆二套房使用公积金政策正式出炉。
（图源官网）
4年前重庆主城区仅支持首套购房公积金贷款，现在变成二套房也可用公积金贷款；
贷款额度也由60万提高到80万；
二套房公积金贷款利率5年以上是3.575%，5年及以下是3.025%。
如果按照二套房商贷利率约为5.85%算，它与二套房公积金贷款利率的差距约为2.3%，
而这2.3%的差距放在房贷上就是几十万的利息差额“大礼包”。
这对改需购房者来说，相当于直接省下一套房的首付或是一辆大奔，压力不再山大。
相比起最近济南、青岛放宽异地公积金贷款政策，沈阳放宽公积金贷款年限，
我认为重庆二套房公积金贷款时代的到来，更能实打实的促进购房热情，让积压已久的改需得到真正释放。
重庆首套二套房贷利率双降 放开二套房公积金贷款等等组合拳一出，既能在很大程度上缩短重庆改善房源的去化周期，提升房地产市场整体信心；又能加速房企的资金回笼。
这无疑是在助力今年的重庆楼市小阳春行情加速到来！
05
房产税税线提高，预示房价还要涨？
我们再来聊聊房产税。
2022新年第一天，重庆公布新的房产税起征点，由去年公布的22106元/㎡上调到25820元/㎡。
从2011年的9941元/㎡到如今的25820元/㎡，10年间翻了1倍多，这意味着重庆房价这10年间是一直在上扬的。
今年发布的税线比去年上涨了3714元，约16.8%的税线增幅，是过去10年来最高的。
这背后透露的房价信息是什么呢？
因为当年税线等于上2年成交均价相加，也就是：
2022豪宅税税线=（2021年商品住宅成交均价 2020年商品住宅成交均价）
2021豪宅税税线=（2020年商品住宅成交均价 2019年商品住宅成交均价）
所以能看出：
前两年重庆房价的整体涨幅在提高。
并且可算出2021年重庆主城新建商品住宅成交均价为13988元/㎡，同比涨幅为18.2%。（数据来源：观合地产研究院）
这个涨幅甚至超过了2017年16.5%的涨幅。
也就是说，重庆楼市经历了2021年的冰火两重天，最终是豪宅税依然再攀高峰，房价依然在上扬。
当然也会有人担心如果重庆试点房地产税的话，房价会不会下降，要不要再观望一下？
首先，我认为刚需不需要太操心。
上海、重庆的房产税试点10年了，房价并没有降下去，疫情加剧的美国韩国，也并没有因为房产税而阻止暴涨行情。
按照重庆新房成交均价约1.3万元算，大部分楼盘都不用缴税，有资格缴税的也只有启x、鹅x峯、锦绣x江等少部分真正的豪宅项目。
所以房地产税基本和普通刚需没啥关系，刚需唯一要担心的是自己能不能够得上这个起征点，而不是担心房地产税的影响问题。
其次，非一线城市的非刚需也不用太过担心。
房地产税的出台只能影响短期市场情绪，影响不了房价长期走势，毕竟它只是影响房价的其中一个变量。
房地产税削弱的是房价永远涨的预期，作为直接税，它调节的是高收入，抑制的是高房价。
如果你不是身在高房价的一线城市，其实也并不需要过多操心。
06
结语
最后我想说，我对2022年的重庆楼市抱着很大的信心。
政策底已现，降准降利率已在路上，信贷环境放松；
重庆二套房公积金政策放松、房产税税线提高、市场成交量回升......
重庆很多刚需和改需购房者都早已放下观望的情绪，根据政策信号开始入市，而你还在继续等待吗？
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