（中国银河《2023年年报点评：管理规模量质兼升，运营管理稳步向前》研报附件原文摘录）
招商积余(001914)
核心观点：
事件：公司发布2023年年报，2023年公司实现营业收入156.27亿元同比增长19.99%；归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；2023年EPS为0.69元/股；分红方案为每10股派发1.7元现金红利。
归母净利润稳定提高：公司2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长19.99%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率11.56%，较2022年下降0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降0.57pct至10.01%。公司净利率为4.73%，较2022年提高0.36pct。净利率有所提高的原因在于：1）公允价值变动收益为0.06亿元，2022年为-0.08亿元，2023年实现公允价值变动正收益；2）营业外收入提高至0.15亿元，营业外支出由2022年的0.15亿元下降至0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.6%、3.87%、0.4%，分别较2022年提高0.06pct、提高0.27pct、下降0.32pct，合计费用率基本维持稳定。
管理规模量质兼升公司物管业务实现收入147.58亿元，同比增长18.03%，占公司营业收入的94.44%。其中基础物管实现收入121.13亿元，占物管收入的82.08%，毛利率为8.76%，较2022年小幅下降1.02pct。截至2023年末，公司在管面积3.45亿方，同比增长10.74%，其中34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的38.10%、61.90%，非住业态占比较2022年提升3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为2.93元/平米/月，较2022年提高8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16元/平米/月、3.40元/平米/月，同比分别增长5.40%、8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。
增值服务稳中有进：物管业务中的平台增值服务实现收入5.84亿元，专业增值服务实现收入20.61亿元，分别占物管收入的3.96%、13.96%。毛利率分别为8.49%、17.81%，分别较2022年提高2.46pct、1.51pct。1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心IFM服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长135%等。
运营管理能力提高：公司2023年资产管理业务实现收入6.98亿元，同比增长50.13%，毛利率50.74%，较2022年提高9.17pct。1）商业运营实现收入2.45亿元，同比增长138.68%。截至2023年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2）持有物业出租管理业务实现收入4.54亿元，同比增长25.09%。截至2023年末，公司可出租面积46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为31.76万方、10.32万方。2023年末的总体出租率为96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、91%。高出租率显示公司强运营管理能力。
重视股东回报：公司发布未来三年股东回报规划公告，2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下，公司原则上每年现金分红比例不低于25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为20%。
投资建议：公司2023年营收和业绩稳步增长，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前，商业运营实现高速发展，持有物业出租管理业务彰显强运营能力，出租率维持高位。公司公布的2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司2024-2026年归母净利润9.03亿元、10.83亿元、12.70亿元，EPS为0.85元/股、1.02元/股、1.20元/股，对应PE为13.06X、10.89X、9.29X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。
