（中国银河《2023年年报点评：业绩快速上行，运营齐头并进》研报附件原文摘录）
招商蛇口(001979)
事件：公司发布2023年年报，公司2023年实现收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%；每股收益0.65元/股，每10股派3.2元现金。
业绩快速增长：2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由2022年的53.13%下降至30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。2023年公司资产减值损失22.76亿元，较2022年降低54.89%。盈利能力上，1）毛利率下降，2023年开发业务毛利率17.08%，较2022年下降3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响；2）2023年销售费用率和管理费用率分别为2.47%、1.36%，分别较2022年增加0.24pct、0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。
销售逆势微增：公司2023年实现销售面积1223.41万方，同比增长2.49%，销售金额2936.3亿元，同比微增0.35%，对应销售均价24001.36元/平米，同比下降2.09%。销售规模跻身行业前五。上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6 10城”占比77%，聚焦成效显著。
拿地聚焦核心：2023年公司累计新增55宗地块，总计容建面590万方，地价1134亿元，对应楼面价19220元/平米；公司需支付地价867亿元，对应的权益比例为76.46%。按照权益地价/销售金额（全口径）计算得来的拿地力度为29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心30城”、“核心6 10城”的投资金额占比分别达到99%、88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的51%。
财务严控杠杆：截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.41%、净负债率54.58%，严控杠杆；现金短债比1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42bp。债务结构合理，1年到期债务占全部融资规模的20.10%。
资产运营齐头并进：资产运营业务实现收入66.91亿元（全口径），EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的EBITDA回报率6.24%，较2022年提高0.45pct，1）商业业态实现收入14.48亿元，在营项目38个，总经营建面216万方；在建及筹开项目44个，总经营建面309万方。公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。运营上轻重结合，投资上坚持聚焦核心城市布局。2）写字楼业态实现运营收入12.60亿元，EBITDA8.55亿元，在营项目32个，总经营建面128万方；在建及筹开项目10个，总经营建面81万方。3）产业园业态实现运营收入12.77亿元，EBITDA6.7亿元，在营主要项目30个，总经营建面226万方，在建及筹建项目5个，规划经营建面40万方，布局国内核心一、二线城市15个。4）长租公寓业态实现收入10.88亿元，EBITDA6.89亿元，已开业项目45个，经营建面115万方，总房源数2.95万间，布局19个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市的7个新项目开业。5）酒店业态实现运营收入10.62亿元，布局17个城市和2个海外国家，已开业项目18个，经营建面55万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有4个国际品牌酒店开业。
投资建议：公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长，权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前5，央企优势继续显现，拿地聚焦核心。考虑到公司2023年毛利率下降，我们下调公司2024-2025年归母净利润至81.05亿元、94.48亿元，预测2026年归母净利润为107.43亿元，对应EPS分别为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为10.64X、9.13X、8.03X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。
